En matière de bail commercial, l’offre d’une indemnité d’éviction par le bailleur peut donner au locataire un faux sentiment de sécurité. Les arrêts du 12 février 2026 rappellent pourtant une règle redoutable : même lorsque le principe de l’indemnité n’est pas contesté, le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans à compter de la date d’effet du congé. À défaut, il perd non seulement son action en paiement, mais aussi son droit au maintien dans les lieux.

Une prescription qui court malgré l’offre d’indemnité

La Cour de cassation confirme que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce s’applique même lorsque le congé est délivré avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Le locataire ne peut donc pas se contenter d’attendre une discussion amiable ou un règlement spontané. Le délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce. Passé ce délai, le droit à indemnité d’éviction disparaît, même si le bailleur l’avait initialement reconnu dans son congé.

Une perte de droits lourde de conséquences

La sanction est particulièrement sévère. Le locataire qui n’a pas agi dans les temps perd les droits attachés au statut des baux commerciaux et devient occupant sans droit ni titre à compter de la prescription de son action. La Cour précise même que son expulsion peut alors être ordonnée en référé sur le fondement du trouble manifestement illicite. Elle ajoute aussi que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas, à elle seule, une cause d’interruption ou de suspension de la prescription. Seule une véritable reconnaissance du droit du locataire, au sens de l’article 2240 du code civil, peut interrompre le délai.

L’expertise en référé ne protège pas automatiquement le locataire

Le second arrêt apporte une précision tout aussi importante sur les effets d’une expertise ordonnée avant tout procès. Lorsqu’une mesure d’instruction in futurum est demandée par le bailleur, son effet interruptif ou suspensif de prescription ne profite qu’à celui qui l’a sollicitée. Le locataire défendeur ne bénéficie pas automatiquement de cette protection. Pour en profiter, il doit s’associer expressément à la demande ou présenter lui-même une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert. De simples protestations et réserves ne suffisent pas.

Ces décisions imposent une vigilance procédurale absolue aux locataires commerçants. En présence d’un congé avec refus de renouvellement, même assorti d’une offre d’indemnité d’éviction, il ne faut jamais laisser courir le délai de deux ans sans saisir le tribunal. La logique est claire : en matière de bail commercial, l’inaction coûte cher. L’offre du bailleur ne protège pas, la mauvaise foi ne suspend pas le temps, et une expertise engagée par l’autre partie ne sauve pas à elle seule l’action du preneur.
 
Réf : Civ. 3e, 12 févr. 2026, FS-B, n° 24-10.578 // Civ. 3e, 12 févr. 2026, FS-B, n° 24-18.382